일시적 2주택자는 한숨 돌리세요! 비과세 요건 완화 간단 정리

일시적 2주택자는 한숨 돌리세요! 비과세 요건 완화 간단 정리

안녕하십니까. 땅집고TV의 최인용 세무사입니다. 여러분 최근에 양도소득세가 많이 바뀌었는데요. 지난번에 바뀐 규정들 제가 설명해 드리면서 하나를 소개를 못 시켜드린 게 있는데요. 일시적 2주택에 대한 비과세 요건들이 조금 완화됐습니다. 그 내용을 오늘 살펴보도록 하겠습니다.

일단 이사를 하게 되는 경우 실거주 목적으로만 일시적 2주택을 해 주겠다고 해서 전입 요건이 들어갔는데요. 세입자가 있을 수도 있고. 또 본인이 전입해서 들어가려면 세입자를 또 내보내야 하고, 그러면 전세 대란이 일어나고 이런 여러 가지 문제가 있었습니다. 그래서 일시적 2주택에 세대원 전원이 전입을 해야 된다고 하는 규정을 폐지했다는 내용이고요. 거기에 대해서 조금 자세히 살펴볼 거고요.

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또 일시적 2주택 요건이 취득 요건 / 양도 요건 / 세대원 전입 요건 세 가지가 있었어요. 취득 요건은 그대로 두지만 양도 요건이 좀 변했습니다. 양도 요건이 '1년 이내에 처분해라'라고 하는 조정 지역 1년 내 처분 요건에서 2년 내로 양도 여건이 완화됐습니다.

그래서 일시적 2주택 취득 요건하고 양도 요건, 특히 양도 요건이 계속해서 법이 바뀌었는데 그 연혁도 한번 살펴볼 거고요. 또 일시적 2주택 비과세가 언제까지 가능한 거냐, 이런 것에 대한 사례도 한번 같이 나눠보도록 하겠습니다.

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일시적 2주택 비과세 요건이 3가지가 있다고 말씀을 드렸는데요. 하나가 취득 요건입니다. 취득 요건이 뭐냐면 구주택, 종전주택을 구주택이라고 얘기할게요. 종전주택은 법률상에 나와 있는 용어입니다, 여러분. "왜 세무사님들이 이렇게 어려운 얘기를 하지? 구주택이라고 쉬운데" 그러는데 법에 종전주택이라고 나와 있어요.

종전주택을 가지고 있는 사람이 새로 집을 사고 싶어요. 누구나 그렇죠, '나는 우리 애들 때문에 학교 근처로, 좋은 집으로, 새 아파트로 이사를 하고 싶어' 이런 경우에 새집을 사게 되죠.

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그런데 그 취득 요건이 종전주택 취득하고 나서 바로 사지 말라는 말이에요. 법이 그래요. 그러면 언제 사도 되느냐? 취득하고 나서 1년 있다가 사래요. 그래야 투기로 보지 않겠다는 법률의 취지죠. 그래서 취득 요건이 있습니다. 구주택을 취득한 다음에 1년 있다가 새로운 집을 사라는 게 취득 요건이고요.

양도 요건도 있는데, 집을 취득하고 난 다음에는 옛날 집을 팔아야 하겠죠. 종전 주택, 구 주택을 팔아야 해요. 종전 주택에 대한 양도 요건은 조정 지역에서 1년 내, 기타 지역에서는 3년 이내에 팔아야 한다는 규정이 바뀌었습니다.

어떻게 바뀌었느냐? 조정 지역에서 2년 이내에 팔아라. 강남이나 용산 이런 핫한 지역을 빼고 나면 거래가 잘 안 됩니다. 그러면 1년 이내 팔고 싶어도 못 팔아요. 지금 금리가 올라가고 있기 때문에 집을 서둘러서 매수하려고 하는 그런 움직임이 별로 없어서, 지금 집을 내놔도 안 팔리는 것들이 좀 많습니다. 그래서 2년 이내 양도하면 일시적 2주택으로 봐주겠다는 내용으로 양도 요건을 완화했습니다.

그리고 서두에 설명을 드렸듯이 실거주 요건, 1년 이내에 세대원이 다 새로운 집으로 다 이사를 해야 일시적 2주택으로 인정해 주겠다는 요건이 있었는데요. 아까 말씀드렸듯이 전세 대란도 일어나고 내가 들어가고 싶은데, 집이 안 팔리고 이런 여러 가지 자금 상황들 때문에 이사 규정이 삭제됐습니다.

그래서 일시적 2주택 비과세 요건이 굉장히 완화됐습니다. 이제 일시적 2주택 비과세 받기가 좀 쉬워졌어요. 그렇게 생각을 하시면 되고요.

특히 양도 요건은 시기마다 굉장히 변천이 많아서 이걸 한번 정리하고 넘어가도록 하겠습니다. 기존의 법률 규정은요. 처음에 법이 나왔을 때는 3년이었어요. 조정 지역, 비조정 지역 상관없이 그냥 3년이었는데요. 2018년 9월 13일 대책으로 9월 14일 이후 매매 계약 체결분부터는 '2년 이내에 처분해라, 신규 주택을 사고 나서 종전 주택을 2년 이내에 처분해라'라는 내용으로 바뀌었고요.

2019년 12월 16일 대책으로 2019년 12월 17일 이후에 계약한 부분부터는 다시 1년으로 줄었습니다. 2019년 12월 16일부터 적용되다가 드디어 2022년 5월 10일부터 다시 2년으로 늘어났습니다. 그리고 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 한다는 규정을 삭제한 내용입니다.

이걸 법률 개정안으로 보면요. 법률 개정 내용이, 1번이 취득 요건이에요. (좌동) 되어 있죠. 종전주택 양도는 '신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도해라'라고 되어 있었는데 이게 2년으로 바뀌었고요. 3번은 삭제됐습니다. 국민이 불편하게 느꼈던 내용을 해결했습니다.

그래서 일시적 2주택 비과세는 사례를 들어서 설명해 보도록 하겠습니다. 이거는 국세청에서 나오는 사례입니다. 제가 그걸 가지고 알기 쉽게 설명해볼게요.

이친절 씨가 A주택을 2015년 5월에 취득했어요. 이게 종전 주택이죠. 그리고 새로운 집을 2022년 1월에 취득했네요. 그러면 [1년 이후에 취득하면 된다] 만족했습니까? 만족했죠. 취득 요건을 만족했고요. 2022년 1월에 집을 샀으니까 2023년 1월까지 팔면 종전 규정으로는 비과세가 됐었는데 2023년 12월에 판대요. 그럼 비과세가 되느냐 안 되느냐, 이 질문입니다.

양도 요건이 아까 1년에서 2년으로 늘었다고 했죠. 2022년 1월에 신규 주택을 샀잖아요. 그러니까 2년이면 언제예요. 2024년 1월 전에 A주택을 종전주택을 팔면 비과세가 되는 거죠. 2024년 1월까지 팔면 되니까 2023년 12월에 팔겠다는 이친절 씨는 이 종전 주택에 대해서 비과세가 적용되는 겁니다.

이렇게 판단하면 돼요. 실거주 요건 이거는 없어졌으니까 판단을 안 해도 되죠.

이렇게 사례까지 살펴보았고요. 아파트를 갈아타면서 재산을 증식할 수 있는 그런 방법들이 조금 더 쉬워졌다고 생각하시고 자산을 관리해 나가시면 되겠습니다. 감사합니다.

 

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