집값과 전세대란… 부동산 전망은 신념 아닌 과학, ‘금리 변수’에 집중해야

집값과 전세대란… 부동산 전망은 신념 아닌 과학, ‘금리 변수’에 집중해야

땅집고 유하룡 에디터님 _ 이하 유)

차학봉 기자님 _ 이하 차)

 

유) 자, 이 사실 우리가 연초에 가장 부동산 시장의 변수로 하나, 꼽았던 것 중의 하나가 바로 이 ‘전셋값’. 왜냐하면 올해 7월 말이면 2년 전에 개인 임대차 보호법에 따른 계약 갱신이 됐던 그것들이 동시에 이제 만료가 되면서 ‘이게 시장에 쏟아져 나오면 전세 대란이 벌어지지 않겠느냐?’ 이런 우려가 컸지 않습니까?

차) 전세 대란을 계기로 해서 집값까지 다시…

유) 그렇죠, 그래서 지금은 집값을 끌어올릴 거다.

차) 그런데 ‘전세 대란발’ 집값 상승론이 찻잔 속의 태풍으로 그치는 듯한 느낌이 드네요.

차) 저희도 지난번 한 번 했었죠. ‘8월이면 결판난다’, ‘드디어 이제 올해 주택 시장의 방향이 결정 날 거다.’ 그런데 지금 분위기를 보면 좀 떨어지고 있어요. 전세 대란은 없는 것 같은데, 아직도 하반기 상승론을 주장하시는 분들은 많아요. 2019년 기억나시나요?

유) 2019년에도 초기에는 조금 시장이 안 좋았던 걸로 기억이 나는데…

차) 그렇죠, 여기 보시면 이제 2월에 마이너스, 3, 4, 5, 6, 7월까지 마이너스였어요. 그래서 2019년에 이제 ‘부동산은 끝났다.’ 이래서… 그런데 그다음에 그냥 대폭등이 시작했어요, 2020년, 2021년. 전세 가격도 물론 폭등했죠.

유) 그렇죠, 많이 올랐죠, 저 때.

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차) 2018년에 9·13 대책이라는 게 있었어요. 그 영향으로 해서 보면 2019년 상반기에 상당히 집값이 안정됐어요. 하반기로 가면 집값이 다시 치솟아요. 그런데 2019년 돌아보면 ‘왜 집값이 올랐느냐?’를 놓고 여러 가지 이유가 있지만, 당시에 두 달 연속 마이너스 물가. 그래서 ‘D의 공포’, 디프레션. 그래서 한국은행이 금리를 역대 최저 금리, 물론 그 이후로 계속 낮췄죠. 그래서 금리를 팍팍 떨어뜨리면서 결국은 집값을 팍팍 올렸어요. 그런데 지금이 과연 그때하고 비슷한가? 저는 아니라고 봅니다. 그래서 하반기는 ‘결국은 끝나가는 거 아니냐?’ 이런 생각이 드는데…

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차) 이건 저만의 생각이 아니고 ‘한국건설산업연구원’ 아시죠? 여기 폭락론자들이 작년에 ‘올해 집값, 매매 전국 2% 상승, 6.5% 상승할 거다.’ 이렇게 했는데 건산연에서 최근에 ‘하반기 전국 주택 가격 0.7% 하락할 것이다.’ 낮췄어요. 근거가 뭐냐? 금리, 금리 올렸고, 높은 가격 수준, 지방을 중심으로 한 분양 시장의 부진 등을 꼽았어요. 표를 보시면 알겠지만, 작년에 발표했을 때는 연간 2% 오를 것이다. 수도권은 3%, 전세는 6.5% 오를 거라 했는데, 올해 바꾼 게 하반기에 0.7% 떨어진다, 수도권은 0.5% 떨어진다, 지방은 0.7% 떨어진다, 그다음에 전세는 2.5% 오른다, 이렇게 바뀌었어요.

 

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유) 중요한 건 ‘떨어진다’로 바뀌었다는 거예요.

차) ‘떨어진다’로 바뀌었어요. 그런데 그 ‘떨어진다’로 바뀌었다는 근거에 가장 큰 게 뭐냐? 금리였어요. 작년에 집값이 오른다는 근거는 뭐냐면, 올해 말에 한 1.5% 기준금리가…

유) 많이 오르지 않을 거다.

차) 그런데 지금 기준금리가 우리가 1.75%예요. 연말에 한 3%까지 기준금리가 오를 것으로 봐요. 그러니까 사실은 당시 예측했던 것과 전혀 다른 새로운 상황이 벌어진 거예요.

차) 미국에서 자이언트 스텝 하지 않았습니까? 한은도 7월에 ‘빅 스텝 혹은 자이언트 스텝, 4회 연속할 거다.’ 그러니까 지금 상승론자들은 아직도 상황을 보고 있습니다. 그런데 2019년은 근본적으로 차이 나는 게 뭐냐면 2019년은 금리가 떨어질 때였고, 지금은 금리가 이건 상상도 못 할 속도로 올라가고 있는 거예요. 그 당시에 디플레이션, 물가 하락에 의한 어떤 침체. 지금은 물가가 상승, 그것도 그냥 5~6%가 아니라 미국 9%, 한국도 6~7%.

유) 거의 하이퍼 인플레이션 수준이죠.

차) 자, 그러면 거기만 했냐? 아닙니다. ‘대한건설정책연구원’ 과감하게, 여기가 좀 세게 말했어요. ‘올해 집값을 전국 수준으로 5%, 수도권 7% 오를 거다.

유) 굉장히 많이 오른다고…

차) 그런데 여기도 최근에 뭐냐면 ‘보합으로 수정 전망한다.’ 가장 큰 근거가 뭐냐? 금리인상이에요. 그다음에 가격의 순환변동이 이제 상승 국면에서 수축 국면으로 접어들었다, 금리 상승과 금융 규제 어쩔 수 없다. 그런데 왜냐하면 쪽팔리기 전에 빨리 수정해야 해요, 이거. 나중에 하반기에 가서 집값이 떨어지는데… 그것 때문에 연구기관들이 잽싸게 바꾸는 것 같아요.

차) 여기서 중요한 게 뭐냐면 이 연구소에서는 ‘경착륙’이라는 말을 언급했어요. 제가 본 보고서 중에 경착륙을 언급한 건 이 보고서가 처음인 것 같아요. 이 경착륙의 근거는 뭐냐면 일단 비수도권의 미분양이 증가하고 있는데, 지방 주택시장이 좀 경착륙 할 가능성이 높다. 지방 주택의 경착륙이 서울에도 영향을 미치는 거 아니냐?

유) 오히려 밑에서부터 위로 북상할 가능성이 있다.

차) 최근에 대전에서 주택 사업하시는 분 만났더니 지금 사업 인허가받으려는 물량이 한 10만 가구 된대요.

유) 대구도 엄청나게 대기하고 있는데…

차) 왜냐하면 과거 한 3, 4년간 집값이 폭등하면서 그동안에는 사업성이 없다고 거들떠보지도 않던 상업용지 이런 데 업체들이 다 사서 지금 주상복합 아파트로 지금 다들 인허가받아놨대요. 그래서 포기를 못 해요, 포기하는 순간 이거 뭐…

유) 망하는 거죠.

차) 그러니까 거의 뭐 한 평당 1천만 원 하던 거, 5천만 원, 6천만 원으로 사뒀던 게 많더라고요. 그래서 그런 부분들이 결국 지방발 경착륙 사인이 오지 않겠느냐? 이런 얘기를 하시더라고요.

차) 그다음에 주택산업연구원도 ‘작년에 매매가 2.5%, 전세가 3.5% 상승을 전망했다.’ 그런데 최근에 ‘올해와 내년까지 주택 시장이 조정과 보합세를 보이고, 2024년 이후에 상승세로 볼 거다.’ 올해는 금리 인상, 경기 둔화 이런 것 때문에 그렇다는 거죠. 그다음에 우리금융도 보고서를 통해서 당초 3.7%에서 1.54%로 조정했어요. 역시 중요한 원인이 기준 금리 인상, 규제 강화. 그런데 올해 전세 대란발 하반기 상승론 펴시던 분들은 점점 강해지고 있어요, 지금. ‘무슨 소리냐, 하반기 오른다.’ 근데 모르겠어요.

차) 지금의 상황은 뭐냐면 R114에서 설문 조사했더니 ’10명 중 4명 하반기 집값 하락할 것이다.’ 이게 결국 제일 중요한 게 역시 금리 오르고, 주가 폭락하고, 자산시장이 붕괴되는 느낌이 들어요, 지금. 그리고 아까 말씀드린 전세 대란에 대해서는 결국 정부도 사실은 불안을 느꼈잖아요. 그런데 착한 임대인 혜택, 전셋값 5% 이내 인상하면 2년 안 살아도 양도세 면제. 이런 것들이 또 효과를 발휘하는 것 같아요. 약간 시장 친화적 전세 대란 안정 대책.

유) 사실은 뭐 어떻게 보면 7월에 임대차 만료가 된다고 그러면 이미 전세…

차) 이미 끝났죠. 원래 8월 계약은 벌써 6월…

유) 끝났다고 봐야 하는 거예요, 그러니까.

차) 그런데 물론 왜냐하면 2년 전 계약금에 비해서는 한 2억 정도 올라가 있는데, 시세가 5, 6, 7, 8월 크게 변동이 없어요. 그 대신 월세화 현상이라든지 이런 건 있지만, 과거에 우리가 경험했던 그러니까 작년, 재작년에서는 전세 가격이 급등하면서 늘어나면서…

유) 2배로 폭등하면서…

차) 그 수요가 집값 상승으로 이어지는 압력으로 가해지는 그런 상황은 아닌 것 같아요.

차) 부동산원에서는 이미 ‘아파트값 가파르게 하락하고 있다.’ 이런 통계들이 나오고 있어요. 그다음에 전세 가격 증감률을 보면 어쨌든 좀 안정적이죠. 물론 이게 마이너스는 아니에요. 그런데 전세 수급 동향을 보니까 이것도 한 135에서 전세 수급 동향이 어쨌든 안정화되고 있어요, 지금. 그러니까 이게 갑자기 전세 대란으로 발전할 가능성은 저는 ‘없다’라고, 저는 단언을 별로 안 하지만, 미래를 어떻게 알겠어요? 그런데 이 수치로만 보면 한 달 정도 앞은 얘기를 해도 되지 않을까 하는 생각이 드네요.

차) 그다음에 ‘아실’에서 나오는 매물, 전월세 매물 보면 서울도 당시에 우리가 보면 전세 대란이 있었던 게 이 시기였거든요. 그거랑은 좀 다른 것 같아요, 상황이. 서울의 입주 물량이 적어서 우리가 걱정하지 않았습니까? 그런데 인천이 안전판 역할을 좀 해 주는 것 같다는 느낌이 들었습니다. 그다음에 가격 증감률도 보면 전국은 마이너스고 강북도 마이너스, 강북 마이너스 나왔어요. 매수, 매도자 동향도 점점 매수세가 위축되고 있어요. 물론 이때가 일부에서 얘기하는 게 ‘2019년 상황이다’, ‘2019년 했다가 2020년에 폭등하지 않았느냐?’ 근본적으로 다른 건 금리 하락기와 금리 인상기의 차이인 것 같아요.

차) 그다음에 서울 매물 추이도 보면 매물수가 굉장히 많이 늘어나고 있어요.

유) 빠른 속도로 늘어나고 있네요.

차) 경기, 인천… 이래 버리면 이게 다시 집값을 가파르게 올리기는 어려운 거 아니냐, 이런 느낌이 들어요. 여러 가지가 있지만 매매 전세시장이 주춤하는데, 우리가 얘기했지만, 실제 전세를 구하는 사람 입장에서는 고통을 느끼고 있을 거예요. 2년 전에 비하면 굉장히 많이 올랐지만 그게 우리가 생각했던 것보다는 아닌 것 같아요. 그다음에 금리 인상이 재개되면서 차라리 전세도 역시 돈을 빌려야 하니까 그럴 바에는 ‘월세가 낫다’ 이런 또 약간 월세화 현상 이런 것이 전세 시장의 안정으로 이어지는 거 아니냐, 이런 얘기도 나오고 있습니다.

차) 검단 신도시 같은 경우는 매매가도 떨어지고 전세가도 떨어진 이중고에 시달리고 있어요. 사실은 공급이 중요한 거예요. 입주가 늘어나니까, 크게 공급 폭탄이 떨어지니까. 그런데 문제는 뭐냐면 서울은 아직 입주 물량이 적고…

유) 매우 적죠.

차) 그래서 우려했던 겁니다. 그런데 그걸 가로막은 게 뭐냐? 역시 금리인상. 금리가 급격히 오르면서 대출이라는 게 전세를 올려주려고 그래, 더 올려주려고 해도 돈이 없으면 못 올려줘요. 그리고 이제 또 하나, 우리가 대구, 세종으로 확산되는 지방 시장의 침체, 이런 것이 심리적으로도 영향을 주는 것 같아요. 또 하나의 7월달에 이벤트가 역시 한은, ‘한은의 기준금리 인상이 어느 정도 갈 거냐?’

차) 지금 보면 연말에 미국은 3%까지 갈 가능성이 있으니까 어쨌든 우리가 미국보다 금리가 낮으면 어떻게 됩니까? 지난번에 말씀드렸듯이 터키처럼 될 수 있어요. 원화 가치가 폭락하고 그런 부작용이 있었어요. 그다음에 7월부터 DSR 규제, 이런 것들이 일단 시장을 안정시키는 데 도움이 되는 것 같아요. 그런데 문제는 이제 우리가 뭐 여러 얘기를 하고 있지만, 미국의 금리가 지금 가파르게 치솟는 가장 중요한 원인 중의 하나가 우크라이나 전쟁인 것 같아요. 우크라이나 전쟁이 앞으로 어떻게 바뀌느냐?

유) 지금 너무 길어지고 있잖아요.

차) 생각보다 너무 길어지는데 이게 겨울까지는 안 갈 거라는 전망도 나오고 있어요.

차) 우리가 국제정치라는 게 어느 순간에 확 바뀔 수 있지 않습니까? 그런 부분이 미국과 러시아 이런 데 지도력을 발휘해서 하면, 또 상황이 확 급변할 수도 있어요. 솔직히 제가 8월달에 전세 대란 없다고 그러지만 9월, 10월에 집값이 어떻게 되는가에 대해서 단언을 못 하는 것은 아까 연구기관들이 전망을 바꾼 게 사실은 금리 변수가 가장 큰 거예요. 그런데 금리라는 게 결국은 우크라이나 사태와 큰 연관관계가 있기 때문에 지금은 여러 가능성이 있지만, 너무 폭등론 쪽보다는 약간 좀 하향 안정화되는 것에 무게를 두시고 판단을 하는 게 좋을 것 같습니다.

유) 저희 땅집고에서도 최근에 전문가 대상으로 한번 설문조사 다섯 분한테 들어봤더니, 전반적인 분위기는 ‘시장은 하향 안정이 될 것이다.’ 그러나 일부 지역 중심으로, 예를 들면 똘똘한 한 채가 있는 지역들, 이런 지역 중심으로는 좀 그래도 가격이 상향 내지는 좀 이렇게 강세를 보이지 않겠느냐, 이런 전망들을 많이 하시더라고요.

차) 그렇죠, 그런데 그거에 대해서는 이제 뭐냐면 지금 우리가 착시를 보이는 게 반포, 한남 더 힐…

유) 매우 초고가 주택, 대한민국 거의 초초…

차) 이런 데서 나타나는 현상이 이게 한국 부동산의 일부?

유) 왜냐하면 전체처럼 왜곡될 수 있는…

차) 그건 곤란하다, 물론 대구와 세종이 또 한국 아파트 시장의 전체는 아니죠.

차) 지금 두 가지 상황이 공존하고 있지만 궁극적으로 전세 금리가 오른다는 건, 아주 펀더멘탈하게 우리가 지금까지 저금리가 어쨌든 기존 고정 변수로 보지 않았습니까? 저금리라는 게 계속 지속될 거라는데, 이 고금리 시대가 끝난다는 것은 모든 경제 활동, 경제 주체들의 판단에 어떤 기준이 달라지는… 그러니까 이것에 우리가 어떻게 적응할지가 사실은 잘 모르겠어요.

유) 어찌 됐건 이제 저희도 그렇고, 시장 참여자들도 그렇고, 이제 정부도 그렇고 가장 바라지 않는 게 ‘경착륙 하는 부분’ 아니겠습니까? 이런 부분들만 좀 소프트랜딩할 수 있게 정부도 그렇고 뭔가 조치가 필요하지 않을까…

차) 정부도 있지만 우리 2006년 한번 되돌아보면 그때 치열한 논쟁이 있었어요. 2006년도에 집값 버블이 붕괴할 거다, 말 거다. 그런데 상당수 한국에서 전문가들도 무슨 소리냐, 영원히 저금리가 지속되는데 무슨 버블 붕괴냐? 그런데 예측하지 못했던 미국의 ‘서브 프라임 사태’가 터지면서… 그런데 지금 사실은 골드만삭스, 올해 미국 집값 몇 퍼센트 상승한다고 했어요? 16% 상승한다고 그랬어요. 작년에 거의 20% 올랐는데, 그 전제조건이 뭐냐면 어느 정도의 미국 연준이 금리를 올려도 단계적 금리, 그래서 ‘올해 뭐 1.5%?’, 어떤 데서는 ‘올해는 양적 축소만 하지 금리는 올리지도 않을 거다.’라고 했어요. 그러니까 16% 상승론까지 나왔는데 근본적 상황이 바뀌어버린 거예요.

차) 연구소들이 보고서 다시 냈잖아요? 그럴 수밖에 없는 게 우리가 가정치가 달라져 버린 거예요.

유) 예측치를 바꾼 게 다 이유가 있다.

차) 그러니까 뭐냐면 하면 이건 부동산의 가격 전망이라는 게 신념이 아니에요, 이거는 과학이에요.

유) 신념이 아닙니다, 신념대로 되지는 않습니다.

차) 철학이나 신념이 아니라… 폭락이나 폭등이나 한 방향으로 너무 외골수적으로 하면 시장을 볼 수가 없어요.

유) 경제 논리에 따라서 움직이기 때문에, 주택시장은… 그런 것들은 좀 감안을 하셔야 할 것 같습니다.

 

 

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